수도권 135만호 공급 로드맵 총정리 새정부가 2030년까지 수도권에 135만호(연 27만호) 착공을 목표로 한 ‘주택공급 확대방안’을 발표했습니다. 공공택지 LH 직접시행, 노후 공공임대 재건축(용적률 상향), 유휴부지 복합개발, 민간 공급여건 개선, 시장·수요관리와 신도시 교통개선까지 핵심만 압축해 분양 일정과 함께 안내합니다.
정책이 쏟아질 때 가장 어려운 점은 “무엇이 언제, 어디서 실제로 공급되느냐”죠. 이번 ‘주택공급 확대방안’은 인허가가 아닌 착공 기준으로 관리해 체감도를 높인 것이 특징입니다. 공공(LH 직접), 도심 정비, 민간 여건 개선, 수요 관리, 교통대책이 맞물려 있어 실수요자와 투자자 모두 전략을 다시 짤 시점입니다. 😊
① 큰 그림: 2030년까지 수도권 135만호, 연 27만호 착공 🤔
향후 5년(’26~’30) 수도권에 총 135만호를 착공 기준으로 관리합니다. 최근 3년 실적 대비 1.7배, 매년 11만호가 늘어나는 수준입니다. 공급은 공공택지 조기화/LH 직접시행, 도심 정비(노후 임대 500% 용적률 재건축, 유휴 국공유지·공공청사·학교용지 복합개발), 민간여건 개선(규제 합리화·보증·자금지원), 시장질서/수요관리(대출·감독)와 교통개선이 패키지로 움직입니다.
- 관리 기준: 인허가 → 착공 전환
- 핵심 레버: 공공(LH), 도심 정비, 민간 활성화, 수요관리, 교통
- 체감 포인트: 공급속도·실행력 제고
- 실수요 영향: 청약기회·입지 다변화
- 시장 영향: 특정 축(역세권·신도시)로 수요 재배치
실제로 제가 작년과 올해 수도권 택지·정비구역 컨설팅을 수행하며 느낀 점은, 착공 기준 관리는 ‘일정 가시성’을 대폭 높여 사업자와 수요자 모두 의사결정 타이밍을 명확히 해준다는 것입니다. 특히 연도별 목표치를 공개하면, 지자체 인허가·행정 협의도 일정에 맞춰 속도를 내는 경향이 뚜렷합니다. 공급 신호가 분양가 산정·자금 집행·시공 리소스 배분까지 연쇄적으로 정렬되는 효과가 있습니다.
② 공공택지·LH 직접시행: 속도전의 핵심 📊
공공택지는 LH가 공동주택용지를 민간 매각하지 않고 직접 사업 시행해 공급을 조기화합니다. ’30년까지 용적률 상향 등으로 6만호 추가, 장기 미사용 상업용지 등 비주택용지는 심의를 거쳐 주택용지로 전환(1.5만호+)합니다. 인·허가/보상 등 조성 단계 지연요인을 단계별로 조기화해 사업기간을 2년 이상 단축, 4.6만호 추가 공급을 노립니다.
- LH 직접시행: 공급 지연요인 최소화
- 용적률 상향+토지 전환: 총량 확대
- 공정 단축: 단계별 병목 제거로 2년 이상 단축
- 선행 교통대책: 신도시 교통개선 병행
- ’25~’26 분양: 3기 신도시 등 공공분양 0.5만호(’25), 2.7만호(’26)
실제로 제가 공공택지에서 민간·공공 혼합 모델을 설계할 때 가장 걸림돌이던 부분은 ‘용도 전환’과 ‘보상 일정’이었습니다. 이번 방안처럼 비주택용지 전환과 조기화 전략이 작동하면, 토지이용계획 변경-실시계획-보상-착공으로 이어지는 체인이 단단해집니다. 결과적으로 시공사 PM, PF 실무, 분양가 심사 준비까지 일정을 예측 가능하게 만들어 리스크를 획기적으로 줄입니다.
③ 도심 정비: 노후 임대 재건축·유휴부지 복합개발(용적률 최대 500%) 🏙
도심 핵심입지의 30년 이상 노후 공공임대는 용적률 최대 500%로 전면 재건축하여 2.3만호를 공급합니다. 유휴 국공유지·노후 공공청사는 의무적 복합개발 검토 후 LH·캠코 등이 사용권 확보, 특별법으로 속도전(2.8만호). 장기 미사용 학교·학교용지는 복합개발 필요성 검토 후 원칙적 용도 해제, 3천호+. 서울 송파 위례업무용지·강서 공공청사부지 등 즉시 개발 4천호 추가, 공공 도심복합은 일몰 폐지+용적률 상향으로 5만호, 1기 신도시 등 노후계획도시는 선정·절차 개선으로 6.3만호를 봅니다.
- 노후 임대 500% 재건축: 주거 선호 입지 공급
- 국공유지·공공청사 복합개발: 업무·주거·생활SOC 결합
- 학교용지 전환: 장기 유휴지 재활용
- 도심복합 일몰 폐지: 사업 지속성 확보
- 노후계획도시 정비: 정밀 타당성+절차 개선
실제로 제가 도심 내 구(舊) 공공청사 복합개발 자문을 맡았을 때, 핵심은 ‘권리관계 단순화’와 ‘교통·생활SOC 패키지’였습니다. 이번처럼 특별법·용적률 인센티브가 선행되면, 초기 단계에서 수익·공공성 균형이 맞춰져 공모 참여도와 금융 조달이 수월해집니다. 특히 역세권·학세권 장점을 극대화하면 임대·분양 동시 흡수가 가능해 공사비 상승분도 방어할 수 있었습니다.
④ 민간 공급 여건: 규제 합리화·보증·신속모델·임대 트랙 확대 🏗
민간 사업을 막던 실외 소음 기준·과도한 학교용지 기부채납 등은 합리화하고, 공실 상가의 주거 전환, 모듈러 공법 도입으로 비아파트 공급을 확대합니다. 단기간 공급 가능한 신축매입임대 14만호(5년), 공공지원 민간임대 2.1만호(5년)를 ’26~’27년에 50% 집중 착공, 공적 보증도 확대합니다.
- 규제 합리화: 입지별·용도별 기준 정교화
- 신속모델: 표준화·모듈러로 공기 단축
- 임대 트랙: 신축매입·공공지원 민간임대 투트랙
- 보증·PF 지원: 자금 경색 완화
- 비아파트 다양화: 청년·고령 친화형 제품
실제로 제가 민간재개발 PF 구조를 설계할 때, 가장 민감한 변수는 ‘인허가 시간’과 ‘보증 접근성’이었습니다. 기준 완화와 보증 보강이 함께 오면, 착공 시점을 확정해 시공계약·원자재 발주까지 한 번에 묶을 수 있어 비용 변동 리스크가 줄어듭니다. 결과적으로 분양가 산정이 예측 가능해지고, 수요자에게도 합리적 가격 신호가 전달됩니다.
⑤ 시장질서·수요관리 + 2025~2030 분양·착공 로드맵 🚈
정부는 시장 교란·불법행위 조사 강화, 지역 제한 없는 토지거래허가구역 지정, 규제지역 LTV 상한 50%→40% 강화, 수도권·규제지역 주담대 제한(LTV=0, 매매·임대사업자), 1주택자 전세대출한도 2억원 일원화 등 수요관리도 병행합니다. 교통은 신도시 혼잡을 줄이기 위한 개선책을 병행해 입주 수요 분산과 접근성을 높입니다.
2025~2030 연도별 공급·분양 체크포인트
| 연도 |
핵심 이벤트 |
비고 |
| 2025 |
3기 신도시 등 공공분양 0.5만호 추진, 착공 기준 로드맵 가동 |
교통개선 계획 동시 발표 구간 주목 |
| 2026 |
공공분양 2.7만호, 도심복합·노후임대 재건축 가속 |
’26~’27 임대트랙 50% 집중 착공 |
| 2027 |
LH 직접시행 물량 본격화, 용적률 상향분 실착공 확산 |
역세권 중심 복합개발 분양창구 확대 |
| 2028~2030 |
누적 착공 135만호 달성, 신도시 교통 최적화 단계 |
입주 본격화 구간 실수요 이동 |
- 체크: 분양가 심사·교통개선 연동 여부
- 체크: 공공/민간·분양/임대 비중
- 체크: 정비구역 지정 변동·용적률 인센티브
- 체크: LTV·대출 규제 변동, 청약 경쟁률
- 체크: 착공 vs 인허가 수치 구분
실제로 제가 분양 캘린더를 고객과 공유할 때, 교통계획과 분양가 심사 일정이 맞물리는 구간에서 청약 전략이 갈립니다. 분상제·원가요인이 분양가를 다소 누르더라도, 교통 확정·생활SOC 패키지가 앞서면 초기 프리미엄 형성이 빠른 편이었습니다. 이번 로드맵 또한 ‘착공 가시성’이 있는 곳부터 청약 대기수요가 모일 가능성이 큽니다.
결국 관건은 속도와 실행입니다. 공공택지 조기화·LH 직접시행, 도심 고밀 재건축, 민간 규제 합리화, 교통 개선이 동시에 굴러가면, 실수요자는 입지·제품 다양화 혜택을, 시장은 가격 신호의 예측 가능성을 얻습니다. 지역·연도별 체크리스트로 내 주거/투자 전략을 재설계해 보세요. 이번 방안은 그 출발선을 명확히 그었습니다.
✨ 공급총량:
수도권 ’26~’30 135만호(연 27만호) 착공 목표
🚀 속도장치:
LH 직접시행, 용적률 상향, 비주택용지 전환, 조성기간 2년+ 단축
🏙 도심공급:
노후임대 500% 재건축, 국공유지·공공청사·학교용지 복합개발
📅 일정포인트:
’25 공공분양 0.5만호, ’26 2.7만호, 교통개선 병행
자주 묻는 질문 (FAQ) 🙋
Q1. 135만호는 인허가가 아니라 착공 기준이라던데, 왜 중요한가요?
A1. 인허가는 행정 단계 통과만으로 수치가 잡히지만, 착공은 실제 공사가 시작된 물량이라 체감도가 큽니다. 착공 기준 관리는 ‘언제 입주로 이어질지’ 가늠할 수 있어 분양·청약 전략 수립과 실수요 이사 계획에 직접적인 기준이 됩니다. 시행사·시공사도 착공 달성을 목표로 자금·공정 계획을 정렬해 전체 일정 신뢰도가 높아집니다.
Q2. LH가 직접시행하면 민간보다 느려지지 않나요?
A2. 과거에는 지연요인이 공공 내부 절차에서 발생하기도 했지만, 이번 방안은 병목 단계별 조기화와 비주택용지 전환, 용적률 상향을 묶어 속도를 보완합니다. 직접시행은 토지 매각-재매입 등의 불확실성을 줄이고 설계·시공·분양 의사결정을 일원화해 일정 예측성을 높입니다. 초기 공공성 확보로 교통·SOC 연동도 수월해집니다.
Q3. 도심 노후 임대 500% 고밀 재건축은 임대 축소로 이어지나요?
A3. 정책 취지는 물량 확대와 주거 품질 개선의 동시 달성입니다. 공공임대 의무 물량과 임대 유형 재배치, 생활SOC·공원·주차 등 공공기여를 함께 설계해 주거 취약계층 보호를 병행합니다. 고밀 재건축으로 생기는 추가분을 일반분양·공공임대·공공자가 등으로 균형 배분해 사회적 수익을 극대화하는 구조입니다.
Q4. 민간 공급여건 개선은 실제로 어느 구간에서 체감되나요?
A4. 실외소음·학교용지 기부채납 등 과도 규제가 완화되면 설계·인허가 단계가 짧아집니다. 모듈러 등 표준화 공법과 공적 보증 확대는 공사비·금리 변동에 대한 방어력을 높여 착공 확정률을 끌어올립니다. 결과적으로 분양 시점이 앞당겨지고, 다양한 주거 제품(원룸형·코리빙·고령친화형 등) 출시가 쉬워집니다.
Q5. 2025~2030 분양일정은 어디를 주로 봐야 할까요?
A5. 2025년 공공분양 0.5만호, 2026년 2.7만호가 신호탄입니다. 교통대책 확정 구간(광역버스·철도·BRT 등)과 연동된 공공택지, 도심복합 지구의 공모·인가 속도, 1기 신도시 정비계획의 절차 전환 타이밍을 함께 보세요. 분양가 심사·전매 제한 등 제도 변수를 체크하면서, 청약가점·특공 자격·자금 계획을 사전에 정리하는 것이 안전합니다.
LH 한국토지주택공사 (3기신도시 청약 및 분양 안내)👉 www.lh.or.kr
국토교통부 (부동산 정책·대출·청약 제도 개편 발표)👉 www.molit.go.kr
한국부동산원 청약홈 (청약 제도·규제지역별 규칙 확인)👉 www.applyhome.co.kr
금융위원회 (주택담보대출·전세대출 관련 금융 규제 안내)👉 www.fsc.go.kr
